Madrid. Noviembre 2024.
Piso de segunda mano. 185.000 euros.
Tenía los 37.000 euros de entrada ahorrados. El 20% justo.
Pensaba que era suficiente.
No lo era.
Nadie me explicó que comprar un piso en España tiene gastos ocultos que no aparecen en ningún anuncio. Que además de la entrada necesitaba otros 22.000 euros para impuestos, notaría, registro y gestoría.
Nadie. Hasta que estaba sentado delante del notario.
Según datos del INE el precio medio de la vivienda en España ha subido un 12% interanual en 2026. Y aun así la mayoría de compradores sigue sin calcular el coste real antes de firmar.
Este artículo es lo que me hubiera gustado leer antes de comprar un piso en España y comprometer ni un euro.
| Gasto | Coste estimado |
|---|---|
| ITP segunda mano | 12.000 — 20.000€ |
| Notaría | 500 — 1.200€ |
| Registro de la Propiedad | 200 — 400€ |
| Gestoría | 300 — 600€ |
| Tasación hipoteca | 300 — 600€ |
| Comisión inmobiliaria | 0 — 10.000€ |
| Total adicional | 13.300 — 32.800€ |
En un piso de 200.000 euros eso son hasta 28.000 euros adicionales que necesitas tener en el banco antes de sentarte delante del notario.
Gastos Reales al Comprar un Piso en España — El ITP, el Golpe Más Duro
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el mayor gasto al comprar un piso en España de segunda mano. Y el que más varía según dónde compres.
Cada comunidad autónoma aplica un porcentaje diferente. La diferencia entre comprar en Madrid o en Cataluña puede ser de 8.000 euros en el mismo piso al mismo precio.
| Comunidad | ITP 2026 | En piso de 200.000€ |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 12.000€ |
| Andalucía | 7% | 14.000€ |
| Aragón | 8% | 16.000€ |
| Cataluña | 10% | 20.000€ |
| Valencia | 10% | 20.000€ |
| Baleares | 10% | 20.000€ |
| Galicia | 10% | 20.000€ |
El mismo piso. El mismo precio. 8.000 euros de diferencia solo por el código postal.
Lo que casi nadie sabe sobre el ITP:
Si tienes menos de 35 años, eres familia numerosa o tienes discapacidad reconocida puedes acogerte a tipos reducidos que en algunas comunidades bajan hasta el 3% o el 4%. En un piso de 200.000 euros eso puede suponer hasta 14.000 euros de diferencia.
Según el Registro de Economistas Asesores Fiscales muchos compradores pierden este beneficio por puro desconocimiento. Consúltalo antes de firmar cualquier documento.
El plazo que nadie te cuenta:
Tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura para liquidar el ITP. No naturales. Hábiles. Si no pagas en ese plazo los recargos pueden ser del 50% al 150% del importe dejado de ingresar. Treinta días que empiezan a correr el día de la firma. Muchos compradores primerizos lo descubren tarde.
Puedes consultar los tipos aplicables en tu comunidad en el comparador oficial de la CNMC.
Notaría, Registro y Gestoría — Los Gastos Que Nadie Discute Pero Que Suman
Estos tres gastos son inevitables al comprar un piso en España. Están regulados. Y poca gente sabe que puede actuar sobre ellos.
Notaría: entre 500 y 1.200 euros
Los honorarios del notario están regulados por arancel según el valor de la escritura. Lo que sí puedes hacer es elegir el notario. El comprador tiene ese derecho y muy pocos lo ejercen. Pide presupuesto previo a dos o tres notarías de tu zona antes de comprometerte con ninguna.
Registro de la Propiedad: entre 200 y 400 euros
Obligatorio si hay hipoteca. Sin inscripción en el Registro no tienes garantía jurídica frente a terceros. Puedes solicitar la nota simple registral del inmueble antes de comprar directamente en la web del Colegio de Registradores por solo 9 euros. Ahí verás las cargas, hipotecas pendientes e información real del inmueble.
Gestoría: entre 300 y 600 euros
No es obligatoria pero sí recomendable para gestionar el ITP y el Registro. Si tienes hipoteca el banco prácticamente te impone la suya. Revisa que el precio sea razonable y que no haya cargos adicionales no comunicados.
La Tasación — El Gasto Que Aparece Cuando Ya Estás Comprometido
Si pides hipoteca para comprar un piso en España el banco te exige una tasación oficial antes de conceder el préstamo.
Coste: entre 300 y 600 euros según la superficie y la tasadora.
Aunque el banco te proponga una tasadora tienes derecho a elegir cualquiera homologada por el Banco de España. Comparar puede ahorrarte entre 100 y 200 euros.
El problema real:
Si el valor tasado es inferior al precio de compra el banco solo financia hasta el 80% del valor tasado. No del precio que pagaste.
Piso de 200.000 euros. Tasación: 180.000 euros.
El banco presta como máximo 144.000 euros.
Los 56.000 restantes los pones tú. De tu bolsillo. Ese día. O no compras.
Los 3 Gastos Ocultos al Comprar un Piso en España Que Más Sorprenden
Estos no están en ninguna tabla oficial. Nadie los menciona. Y son los que más daño hacen.
1. Las derramas de la comunidad
Si el edificio tiene una obra aprobada o en curso el nuevo propietario hereda parte de esa derrama. Ascensor, fachada, cubierta, instalaciones. Miles de euros que no aparecen en ningún anuncio.
Solución: pide siempre un certificado de deuda cero a la comunidad antes de firmar las arras. Cuesta entre 30 y 60 euros. Según el Ministerio de Vivienda es uno de los documentos más importantes y menos solicitados en el proceso de compra.
2. La comisión de la inmobiliaria
En España no hay regulación uniforme sobre quién paga. Las comisiones están entre el 3% y el 5% del precio de venta. En un piso de 200.000 euros son entre 6.000 y 10.000 euros.
Pregunta antes de la primera visita quién paga y cuánto. Si no te lo dicen pregunta directamente. Es tu derecho saberlo antes de comprometerte con nada.
3. El seguro del hogar y de vida
El banco te exigirá un seguro del hogar como condición de la hipoteca. Y te ofrecerá el suyo presentándolo como casi obligatorio.
El seguro bancario suele ser entre un 30% y un 50% más caro que uno contratado por libre con las mismas coberturas. No estás obligado a contratar los seguros del banco. Puedes llevar tu propia póliza siempre que cumpla los mínimos exigidos.
Checklist Antes de Firmar las Arras
Antes de comprometer ni un euro comprueba esto:
- Calcula el ITP de tu comunidad en CNMC y verifica si tienes derecho a tipo reducido por edad, familia o discapacidad
- Solicita la nota simple registral en Colegio de Registradores por 9 euros para ver cargas e hipotecas pendientes
- Pide el certificado de deuda cero a la comunidad de propietarios
- Aclara la comisión de la inmobiliaria antes de la primera visita
- Calcula el total real sumando precio más ITP más notaría más registro más gestoría más tasación
- Ten preparados los 30 días hábiles para liquidar el ITP desde la firma de la escritura
- Compara tasadoras homologadas por el Banco de España antes de aceptar la que propone el banco
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto cuestan los gastos al comprar un piso en España de segunda mano? Entre el 10% y el 14% del precio de compra. En un piso de 200.000 euros son entre 20.000 y 28.000 euros adicionales que necesitas tener ahorrados además de la entrada.
¿Qué es el ITP y cuánto se paga al comprar un piso en España? El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el principal impuesto al comprar una vivienda de segunda mano. Varía entre el 6% en Madrid y el 10% en Cataluña, Valencia o Baleares. Hay tipos reducidos para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad.
¿Puedo elegir la tasadora o me la impone el banco? Tienes derecho a elegir cualquier tasadora homologada por el Banco de España aunque el banco te proponga la suya. Comparar puede suponer entre 100 y 200 euros de ahorro.
¿Qué es un certificado de deuda cero y para qué sirve? Acredita que la comunidad de propietarios no tiene deudas ni derramas pendientes. Cuesta entre 30 y 60 euros y es fundamental pedirlo antes de firmar las arras para no heredar deudas de obras aprobadas antes de tu compra.
¿Es obligatorio contratar el seguro del banco al pedir hipoteca? No. Puedes contratar el seguro del hogar con cualquier compañía siempre que cumpla los mínimos que exige el banco. El seguro bancario suele ser entre un 30% y un 50% más caro que uno equivalente contratado por libre.
Conclusión
Comprar un piso en España en 2026 tiene gastos ocultos que nadie te explica hasta que ya has firmado.
El precio del anuncio es solo el punto de partida.
ITP. Notaría. Registro. Gestoría. Tasación. Derramas. Seguros.
Todo suma. Entre un 10% y un 14% más del precio que ves en Idealista o Fotocasa.
En un piso de 200.000 euros eso son hasta 28.000 euros adicionales.
Calcula el total real antes de firmar nada. El que firma sin saberlo es el que acaba con problemas.