Ves un piso que te gusta. El anuncio dice 185.000 euros.
Calculas la entrada: el 20% que no cubre la hipoteca. Son 37.000 euros. Tienes eso ahorrado. Perfecto.
Lo que no sabes es que además de esos 37.000 euros de entrada, vas a necesitar entre 18.000 y 26.000 euros más para pagar todos los gastos asociados a la compra. Gastos que no aparecen en el anuncio. Gastos que nadie menciona hasta que estás sentado delante del notario.
Los gastos asociados a la compra de una vivienda de segunda mano pueden suponer entre el 8% y el 12% del precio total, por lo que conviene tenerlos en cuenta desde el inicio del proceso. The Golden Partners
En algunos casos, con hipoteca y comunidad autónoma cara, ese porcentaje sube hasta el 14%. En un piso de 200.000 euros, son 28.000 euros adicionales que tienes que tener en el banco antes de firmar.
📊 El resumen de todos los gastos de una sola vez
Para un piso de segunda mano de 200.000 euros con hipoteca:
| Concepto | Coste estimado |
|---|---|
| ITP (impuesto de transmisiones) | 12.000 – 20.000 € |
| Notaría | 500 – 1.200 € |
| Registro de la Propiedad | 200 – 400 € |
| Gestoría | 300 – 600 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | 300 – 600 € |
| Comisión inmobiliaria (si aplica) | 0 – 6.000 € |
| Total adicional estimado | 13.300 – 28.800 € |
Y eso sin contar las posibles derramas pendientes de la comunidad, las reformas necesarias o el coste del seguro del hogar que el banco va a exigirte el día de la firma.
💸 El ITP: el mayor golpe y el que más varía
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el gasto más grande con diferencia. Y es el que más diferencia hay entre comprar en una comunidad u otra.
El ITP es la principal partida de gasto al comprar una vivienda de segunda mano. Cada comunidad autónoma aplica un porcentaje concreto sobre el valor de referencia de catastro, que se mueve entre el 6% y el 13%. Idealista
Esto es lo que pagas de ITP según dónde compres:
| Comunidad Autónoma | ITP general 2026 |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Andalucía | 7% |
| Aragón | 8% |
| Asturias | 8% |
| Cataluña | 10% |
| Comunidad Valenciana | 10% |
| Galicia | 10% |
| Baleares | 10% |
| Extremadura | 8% |
| Castilla-La Mancha | 9% |
En un piso de 200.000 euros, la diferencia entre comprarlo en Madrid (6%) o en Cataluña (10%) es de 8.000 euros en impuestos. El mismo piso. El mismo precio. Ocho mil euros de diferencia solo por el código postal.
Lo que mucha gente no sabe sobre el ITP:
Hay tipos reducidos para colectivos concretos que pueden bajar ese porcentaje significativamente. Existen tipos reducidos para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad. En algunas comunidades estos tipos reducidos pueden llegar al 3% o 4% sobre el valor de compra. Rankia
Si tienes menos de 35 años, eres familia numerosa o tienes discapacidad reconocida, revisa antes de firmar si puedes acogerte a un tipo reducido en tu comunidad. La diferencia puede ser de varios miles de euros.
El plazo que casi nadie conoce:
El plazo para liquidar el ITP es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Si no se paga dentro de ese plazo, se aplican intereses de demora e incluso sanciones que pueden oscilar entre el 50% y el 150% del importe dejado de ingresar. The Golden Partners
Treinta días hábiles. No naturales. Muchos compradores primerizos no saben que el reloj empieza a correr el día de la firma y acaban pagando recargos por descuido.
🏛️ Notaría, registro y gestoría: los gastos que nadie discute pero que suman
Estos tres gastos son inevitables, están regulados y poca gente los negocia. Pero conviene saber exactamente qué se paga por cada uno.
Notaría
El gasto notarial por la compraventa de una vivienda de segunda mano suele oscilar entre 500 y 1.200 euros, dependiendo del valor reflejado en la escritura. The Golden Partners
Los honorarios del notario están regulados por arancel, así que no hay mucho margen de negociación. Lo que sí puedes controlar es elegir el notario y pedir el presupuesto previo para que no haya sorpresas.
Registro de la Propiedad
El comprador debe inscribir el inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad. Este gasto varía entre 200 y 400 euros. The Golden Partners
Es un gasto pequeño pero obligatorio. Sin inscripción en el Registro, no tienes garantía jurídica frente a terceros. El banco siempre lo exigirá si hay hipoteca.
Gestoría
La gestoría no es un gasto obligatorio, pero sí recomendable. Se encarga de realizar las gestiones en el Registro de la Propiedad y en Hacienda a la hora de liquidar los impuestos. Sus honorarios suelen estar entre 300 y 600 euros. Openbank
Si tienes hipoteca, el banco prácticamente te obliga a usar su gestoría. Revisa que el precio sea razonable y que no haya cargos adicionales no comunicados.
🔍 La tasación: el gasto que aparece cuando ya estás comprometido
Si vas a pedir hipoteca, el banco te va a exigir una tasación oficial de la vivienda antes de conceder el préstamo.
El coste oscila entre 300 y 600 euros dependiendo de la superficie y la empresa tasadora. Y aquí hay algo que mucha gente descubre tarde: aunque el banco te diga qué tasadora usar, tienes derecho a elegir cualquier tasadora homologada por el Banco de España. En algunos casos, comparar puede suponer 100-200 euros de diferencia.
Lo más importante de la tasación: si el valor de tasación es inferior al precio de compra, el banco solo financiará hasta el 80% del valor tasado, no del precio de compra. Si pagaste 200.000 euros pero la tasación sale en 180.000, el banco te presta como máximo 144.000 euros. La diferencia la tienes que poner tú.
⚠️ Los gastos ocultos que casi nadie menciona antes de firmar
Estos son los que más sorprenden porque no están en ninguna tabla oficial y nadie los menciona hasta que el problema ya está encima.
Las derramas de la comunidad
Si el edificio tiene una obra aprobada o pendiente —ascensor, fachada, cubierta, instalaciones— el nuevo propietario puede heredar parte de esa derrama.
Si la vivienda está en una comunidad de vecinos, es posible heredar deudas o derramas aprobadas por la junta para reformar el edificio, instalar un ascensor o rehabilitarlo. Para evitarlo, lo mejor es solicitar un certificado de deuda cero antes de firmar. Eleconomista
Un certificado de deuda cero cuesta entre 30 y 60 euros y puede salvarte de heredar miles de euros en derramas aprobadas antes de que fueras propietario. Pídelo siempre antes de firmar las arras.
La comisión de la inmobiliaria
En España no existe regulación uniforme sobre quién paga la comisión de la agencia. En muchos casos el vendedor la asume, pero en otros se reparte o incluso la paga el comprador directamente.
Las comisiones suelen estar entre el 3% y el 5% del precio de venta. En un piso de 200.000 euros, son entre 6.000 y 10.000 euros. Aclara antes de visitar cualquier piso quién paga la comisión y cuánto es. Si no se menciona, pregunta directamente.
El seguro del hogar y de vida
El banco te va a exigir un seguro del hogar como condición de la hipoteca. Y en muchos casos también te ofrecerá un seguro de vida vinculado, presentándolo como casi obligatorio.
El seguro de hogar bancario suele ser entre un 30% y un 50% más caro que uno contratado por libre con la misma cobertura. No estás obligado a contratar los seguros del banco aunque tengan la hipoteca: puedes buscar por libre y llevar tu propia póliza, siempre que cumpla los mínimos que exige el banco.
✅ El checklist antes de firmar las arras
Antes de comprometerte con nada, comprueba esto:
- Calcula el ITP de tu comunidad con el precio de compra y verifica si tienes derecho a tipo reducido por edad, familia o discapacidad
- Pide el certificado de deuda cero a la comunidad de propietarios antes de firmar cualquier documento
- Solicita la nota simple registral para ver cargas, hipotecas pendientes e información del inmueble (cuesta 9 euros en el Registro de la Propiedad)
- Aclara la comisión de la inmobiliaria antes de la primera visita
- Calcula el total real sumando precio + ITP + notaría + registro + gestoría + tasación + posibles reformas urgentes
- Ten en cuenta el plazo de 30 días hábiles para liquidar el ITP desde la firma de la escritura
Comprar un piso es probablemente la decisión financiera más grande de tu vida. Y es exactamente por eso por lo que merece una semana de revisión cuidadosa antes de firmar nada. El precio del anuncio es solo el punto de partida. El precio real es entre un 10% y un 14% más alto. Y ese margen hay que tenerlo en el banco antes de llegar al notario.
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